Il dl n. 133/2014 (denominato decreto sblocca Italia), successivamente convertito in legge n. 164/2014, ha introdotto l’istituto del rent to buy, strumento che negli anni riscuote sempre maggiori consensi.
Il rent to buy (letteralmente affitto per acquisto) è un contratto con il quale il proprietario consegna sin da subito l’immobile al conduttore e futuro acquirente, che inizialmente versa un canone di locazione. Successivamente, dopo un certo periodo di tempo, il conduttore ha la possibilità di acquistare il bene, sottraendo dal prezzo di vendita una parte delle somme che sono state già versate attraverso il pagamento del canone. Nel caso in cui l’inquilino decida di procedere alla stipula dell’atto di vendita, questo effettuerà un accordo con il proprietario al fine di predisporre l’apposito rogito (è anche possibile, qualora non vi sia accordo, che il passaggio di proprietà avvenga tramite una specifica sentenza del tribunale, come avviene nel caso di inadempimento del contratto preliminare di compravendita).
Nel caso in cui non si abbia un accordo, il contratto di rent to buy diventerà inefficace e l’immobile ritornerà nella piena disponibilità del proprietario, ed il conduttore avrà diritto alla restituzione delle somme che sono state versate a titolo di anticipo del prezzo di vendita.
In base a quanto stabilito dal vademecum del Notoriato occorre effettuare la trascrizione del rent to buy sin dall’inizio della stipula del contratto al fine di rendere opponibile ai terzi la concessione in materia di utilizzo dell’immobile. Inoltre in caso di avvenuta compravendita, la trascrizione del contratto permetterà di neutralizzare eventuali trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli successive alla trascrizione. In ogni caso l’atto di vendita deve essere trascritto prima che scada il termine di durata del rent to buy e comunque entro dieci anni dalla trascrizione di quest’ultimo. Al contratto di affitto con riscatto (rent to buy) viene applicata la disposizione di cui all’art. 8 del d. lgs n. 122/2005 sugli immobili da costruire. Di conseguenza il notati non effettuerà la compravendita qualora non si sia provveduto al frazionamento tra i comproprietari del finanziamento gravante sull’intero edificio. Il conduttore, all’atto della consegna dell’immobile da parte del proprietario, avrà pertanto il compito di redigere uno specifico inventario (a meno che il proprietario non esoneri l’inquilino dal farlo prevedendo in alternativa una garanzia). A carico del conduttore saranno pertanto le spese inerenti la custodia, l’amministrazione e la manutenzione ordinaria dell’immobile; al proprietario spettano invece gli oneri per la manutenzione straordinaria.
Il conduttore avrà il compito di pagare il canone pattuito, ed in caso di inadempimento il proprietario ha la facoltà di avviare una procedura di esecuzione forzata sui beni del conduttore per il recupero di quanto dovuto.
Regime fiscale del rent to buy – In attesa del varo di una normativa esaustiva in materia di rent to buy, l’Agenzia delle Entrate ha emanato la circolare esplicativa n. 4/E del 19 febbraio 2015. Nel caso del proprietario che agisca nell’esercizio di impresa (assoggettato pertanto a regime iva) per immobili ai fini abitativi dati in rent to buy sarà necessario distinguere la parte delle somme di denaro versate a titolo di locazione da quelle pagate in acconto del prezzo. Ai fini fiscali sulle prime sarà applicata la disciplina fiscale prevista per le locazioni (sono operazioni fuori campo Iva e assoggettate a imposta di registro al 2 %, a meno che l’impresa abbia deciso di applicare l’Iva nel contratto con la conseguente applicazione dell’aliquota del 10 % e dell’imposta di registro fissa nella misura di 200 euro).
Per quanto riguarda le somme versate a titolo di acconto sul prezzo le stesse saranno assoggettate al trattamento proprio delle compravendite immobiliari con la conseguente applicazione dell’imposta di registro al 3 % o nel caso di esenzione Iva con un pagamento dell’iva al 4 % (nel caso l’immobile possa beneficiare dei benefici prima casa) o al 22 % e imposta di registro in misura fissa, qualora l’operazione ricada in ambito iva. Pertanto una volta che si sia optato per la compravendita, le somme versato a saldo del prezzo vengono trattate fiscalmente con le regole delle cessioni dei fabbricati, scomputando l’imposta di registro dovuta per la cessione del bene da quella inerente il canone locativo.
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