Acquisto prima casa nel 2016: Le imposte da pagare

Per chi effettua l’acquisto di una abitazione con i requisiti di “prima casa” la legislazione fiscale ha previsto un regime fiscale di favore differenziato in ragione dell’applicabilità o meno dell’Iva (l’imposta sul valore aggiunto è dovuta quando il cedente è un’impresa costruttrice o di ristrutturazione).

I beneficiari dell’agevolazione fiscale

I requisiti dell’agevolazione sono disciplinati dall’art. 1 della tariffa, parte prima e alla nota II-bis del dpr n. 131/86. L’agevolazione fiscale si applica pertanto alle cessioni di immobili di abitazione (eccettuate quelle che sono classificate come categoria catastale nelle categorie A/1, A/8, A/9) che beneficiano dei seguenti requisiti:

• Immobile ubicato nel territorio del Comune dove il compratore ha la residenza (o si impegna a trasferire la residenza entro diciotto mesi dall’acquisto dell’immobile, e tale dichiarazione deve essere inserita all’interno dell’atto di acquisto, a pena di decadenza). Nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, l’immobile acquistato deve essere la prima casa sul territorio italiano;
• Il compratore non deve essere proprietario di un’altra abitazione all’interno del Comune ove ha acquistato l’immobile (la dichiarazione di non essere unico proprietario o proprietario in comunione con il coniuge, o anche titolare di diritti reali deve essere resa all’interno dell’atto di acquisto);
• L’agevolazione fiscale non è cumulabile: all’interno dell’atto di acquisto l’acquirente dovrà pertanto inserire la dichiarazione di non essere proprietario su tutto il territorio nazionale (anche solo per quote o in comunione legale) di diritto di proprietà, usufrutto, abitazione, nuda proprietà, uso, acquistata dal compratore (o dal coniuge non separato o divorziato) con le agevolazioni “prima casa”.

A seguito dell’approvazione della legge n. 208/2015 (denominata anche legge di stabilità 2016) la concessione dell’agevolazione fiscale “prima casa” è stata ampliata. Infatti l’art. 1, comma 55, della legge n. 208 del 2015 prevede che, a partire dal 1° Gennaio, è possibile ottenere l’aliquota agevolata anche se l’acquirente sia già in possesso  di un’altra abitazione acquistata con i benefici fiscali della prima casa, a condizione che la stessa sia venduta entro un anno. La legge di stabilità 2016 prevede pertanto che le aliquote agevolate per l’acquisto dell’immobile possano essere accordate anche a chi è in possesso di un immobile acquistato con i benefici dell’agevolazione “prima casa”, purché lo stesso sia alienato entro l’anno. Qualora l’immobile non sia venduto entro il suddetto termine verranno applicate le aliquote iva o dell’imposta di registro ordinarie, gli interessi dovuti nonché la sanzione del 30 % sulla differenza di imposta dovuta.

Imposte da versare nel caso di acquisto “prima casa”

In particolare se la cessione è assoggettata ad Iva, l’agevolazione concessa è l’applicazione di una aliquota ridotta (pari al 4 %) così come previsto dalla disposizione n. 21 Tabella A, parte II, allegata al dpr n. 633/72. E’ inoltre previsto che l’acquirente effettui il pagamento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale (pari a 200 euro per ogni singola imposta), dell’imposta di bollo e dei tributi speciali catastali e delle tasse ipotecarie.

Nel caso in cui la cessione non sia assoggettata ad Iva, questa sarà assoggettata all’imposta di registro. In questo caso l’agevolazione fiscale consiste nell’applicazione dell’aliquota agevolata del 2 % con un minimo di 1000 euro, oltre al versamento delle imposte ipotecarie e catastali pari a 50 euro ciascuna.

 Tasi azzerata sulla prima casa

Le modifiche alle agevolazioni fiscali in materia di prima casa apportate dalla legge di stabilità 2016 riguardano anche la Tasi. A partire dal 1° Gennaio 2016 infatti la Tasi non sarà più dovuta per i possessori di immobili adibiti ad abitazione principale (ad eccezione dei possessori di immobili di lusso rientranti nelle categorie catastali A/1, A/8 ed A/9). L’esenzione dal pagamento del tributo è stata estesa anche a chi ha un contratto di comodato o locazione di un immobile adibito ad abitazione principale. In questi ultimi casi il resta però in vigore il pagamento della Tasi per il possessore dell’immobile nella misura stabilita dal Comune.

Qualora l’immobile adibito ad abitazione principale rientri nelle categorie A/1, A/8 o A/9 (immobili di lusso) occorrerà versare l’Imu con aliquota che va dal 4 al 6 per mille con una detrazione di 200 euro.