L’affitto d’azienda può essere visto come una soluzione ponte prima che venga acquistato l’intero comparto aziendale. All’atto della redazione del contratto di affitto d’azienda occorre tenere bene in conto alcune clausole particolari (riprendiamo gli articoli 2561 e 2562 del Codice Civile). Innanzitutto per quanto riguarda l’eventuale accollo di passività da parte dell’affittuario, sembra che non vi sia responsabilità solidale tra acquirente e venditore. Infatti il codice quando vi è corresponsabilità esplicita espressamente quali siano gli adempimenti di una o dell’altra parte (come nella cessione d’azienda con responsabilità solidale dei debiti se iscritti nei registri contabili). Di conseguenza un responsabilità dell’affittuario sulle passività del locatore può essere assunta solo se iscritta all’interno del contratto di affitto (anche nel caso di debiti tributari non vi è alcuna corresponsabilità dell’affittuario d’azienda).
L’articolo 2561 comma 2 del codice civile prevede l’obbligo in capo all’affittuario di mantenimento in efficienza dell’azienda locata. Pertanto l’affittuario dovrà prevedere degli ammortamenti annuali per ripristinare i beni originari. Qualora l’obbligo di ripristinare i beni gravi sul locatore (è possibile stipulare un convenzione di questo tipo) è pacifico che sarà soltanto il locatore a poter dedurre i costi inerenti tali tipi di beni , e non l’affittuario, ed inoltre occorrerà prendere atto dell’inesistenza del debito fiscale finale. Il conguaglio finale si potrà avere in quanto i beni vengono ceduti o acquistati in corso di locazione ma non per perdita di valore degli stessi.
Inoltre è possibile anche stabilire una deroga a quanto riportato dalla sentenza di Cassazione 2574/1973 secondo cui i beni acquistati durante l’affitto vanno direttamente in capo al locatore e non al locatario. Quest’ultimo, in assenza di precise indicazioni, potrebbe avere interesse ad acquisire il bene (qualora voglia continuare l’attività aziendale), mentre il locatore si vedrebbe costretto a risarcire in denaro il locatario per l’acquisto del bene effettuato.
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