Vista la continua crescita del fenomeno “rent to buy” l’esecutivo inserisce all’interno del decreto “sblocca Italia” alcune norme volte a inquadrare più nel dettaglio l’istituto. In particolare il “rent to buy”consente ad una parte il diritto di godimento di un bene immobile con il diritto di acquistarlo entro una determinata data scontando dal prezzo i canoni versati.
L’istituto ha assunto sempre maggiore importanza ed il vero nome di tale istituto è quello di contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili. Il contratto permette di stabilire autonomamente la durata di godimento del bene, il prezzo finale di acquisto, l’importo dei canoni. In base al nuovo dettato dell’art. 23 del dl n. 133 del 2014 si ha una nuova disciplina per l’affidamento dei contraenti. I contratti rent to buy, in virtù delle nuove disposizioni, potranno essere trascritti nei registri immobiliari in base a quanto già previsto per i contratti preliminari di acquisto degli immobili (articolo 2645 – bis) tutelando quindi il futuro acquirente. L’efficacia prenotativa, in virtù di tale iscrizione, viene pertanto elevata da tre a cinque anni.
Inoltre, nell’interesse del proprietario, viene previsto che il contratto si sciolga qualora l’affittuario non paghi un numero minimo di canoni, che le parti dovranno stabilire in autonomia (l’unico paletto è che non siano meno di un ventesimo del loro numero complessivo). Le nuove disposizioni legislative non entrano del merito invece dell’aspetto fiscale né rimanda alle disposizioni fiscali previste per la locazione con riscatto a termine degli alloggi sociali di cui all’art. 8 del Dl 47 del 2014. Il consiglio nazionale del Notariato, al riguardo, propende per una soluzione interpretativa prospettata dall’Agenzia delle Entrate, la quale prevedeva che nel caso di esercizio del diritto di acquisto il corrispettivo di vendita viene decurtato degli acconti sul prezzo e dei canoni già pagati.
Per quanto riguarda le imposte sui redditi ai fini Ires se il conduttore esercita l’opzione la componente da tassare è pari alla differenza tra prezzo di cessione (al netto di quanto già pattuito) e il valore fiscale del bene.
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